2016年08月06日

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土地市场权力寻租点上百 反腐放大房企风险

来源:每经网 记者:尚希 发布时间:2015/1/16 16:31:02

近期,佳兆业债务违约风波牵动着很多房地产人士的神经,这不只是因为一家二线房企中的后起之秀濒临破产危机,还牵出了官员腐败问题。据彭博社报道,知情人士透露,佳兆业旗下深圳楼盘被政府锁定禁止销售,原因是官方对原深圳市政法委书记蒋尊玉问题的调查。实际上,过去一年因涉贪腐案件,多家知名房企相继受到纪检机构的调查,但像佳兆业这样或因涉官员贪腐而被“锁房”并引发多米诺骨牌效应的,还是第一次。

就在佳兆业违约事件爆发后不久,因原山西省高平市市长杨晓波被调查,其主导的碧桂园城市综合体项目也不得不随着碧桂园的退出而终止,原因是当地政府对地块功能进行了调整。

在楼市一片低迷中,部分房企因事涉反腐而给自身经营带来了风险,但对大多数守法经营的房企而言,反腐犹如一缕清风,吹走了房地产行业的很多潜规则和寻租现象,从而给行业带来新的活力。正如前美国最高法院大法官路易斯·布兰代斯所言:“阳光是最好的防腐剂。”

近日,习近平总书记再度重申了反腐的重要性。他强调,反腐败斗争形式依然严峻复杂,党风廉政建设和反腐败斗争永远在路上。

但是,房地产行业人士没有想到,反腐会成为2015年的行业关键词。以佳兆业为代表的部分房企被曝因涉及腐败而陷入困境的同时,也让很多人看到了希望:作为曾经的权力寻租“重灾区”,在经历本次反腐风暴以后,也许会比以往任何时候都更健康、更加“充满阳光”。

兰德咨询总裁宋延庆此前接受《每日经济新闻》记者采访时表示,他们对房地产开发过程进行全面梳理研究发现,共有116个可能存在寻租的环节,基本占到了房地产全产业链的95%。

土地市场成腐败高发领域

刚刚过去的2014年,房地产行业不太平。

2014年4月22日晚间,华润置地宣布,公司执行董事和董事会副主席王宏琨因个人健康理由辞任。随后有消息证实,王宏琨是因为涉及华润集团前董事长宋林事件被带走调查。2014年5月,重庆市第三大地产商协信集团董事长吴旭被传接受调查,因卷入华润宋林案。截至2014年末,近半年时间内,协信已经出售了上海5栋写字楼,这被外界认为系套现自救。

这仅仅只是一个开始,2014年下半年以来,先是雅居乐主席陈卓林在10月份被昆明市人民检察院批准执行指定居所监视居住(昆明市检察院已于2014年12月结束对陈执行“指定居所居住措施”),随后港股上市房企佳兆业集团主席郭英成被传“失联”,两者皆被传与贪腐事件有关。2014年12月19日,香港新鸿基联席主席郭炳江被裁定为串谋公职人员行为失当,再次受到公众瞩目。根据《华夏时报》报道,在广东、湖北、重庆、四川、云南等地,仅2014年被公开曝光牵涉官员落马案的房企老板就超过10个。

从地方区域公司到行业知名的标杆房企,地产行业的政商关系一直被外界所诟病。

一位地产行业分析人士对记者表示,土地的非市场化环境使其成为房地产寻租的“重灾区”,近几年以权谋私、贪污受贿被查的领导干部中,超过三成涉及土地问题。

“从目前国内反腐的节奏看,房地产市场将成为政府重拳打击和督察的领域。尤其是土地出让、房屋拆迁等层面,可能存在各类流程不规范甚至违规挪用资金等问题。换言之,此类房企承诺的投资回报率背后,部分是有水分的。”严跃进表示,如果拧干这些水分,投资回报率可能达不到投资者预期。

116个环节存在寻租可能

“房地产已经成为了高风险行业。”一位不愿具名的上市房企高管对《每日经济新闻》记者说。在其看来,房地产行业的反腐已经渗透到整个行业链条,而2014年以来已经从执行层面上升到了管理层面。该人士表示,目前只要有官员落马,一般都会有开发商被牵扯进去。

有报道称,2014年10月,深圳市政法委书记蒋尊玉被带走后,深圳地产商胆战心惊,而蒋尊玉被调查也是因为深圳龙岗一大型地产商在当地开发的高端别墅区被审计出涉及经济问题。

归根结底,地产行业的寻租点太多,更容易滋生腐败。宋延庆此前接受记者采访时表示,他们为一家资产规模达500亿元的大型房企提供咨询服务时,对房地产开发过程进行全面梳理研究,发现共有116个可能的寻租点,基本占到了房地产全产业链的95%。寻租者除了各级政府、建设、规划、房屋管理、土地管理、审计税务等部门外,还包括银行、房企内部,甚至包括个体经营承包者、居民等。

但从目前行业领头的企业来看,都在力求确保管理运营方面的健康运作。

万达集团宣布,自2015年开始,所有万达广场综合体新开工项目,都将实行“总包交钥匙”管控模式,取消招标职能。万达集团董事长王健林称,“总包交钥匙”模式取消招标职能,多介入项目建设过程使万达商业地产建设生态链更加健康,更有利于推进企业的反腐败工作。

而万科董事会主席王石在游学期间曾说,“作为中国最大的住宅地产商我就敢说我不行贿,当然,不行贿是个底线,还有透明度,讲诚信,讲规则。”

“对标杆企业来说,品牌美誉度尤为重要,一旦出现房企违规被查的事件,往往会让产品销售受阻,并带来企业品牌的恶化。”严跃进对《每日经济新闻》记者表示,如此一来,债权人和投资人都会因担忧经济利益受损,从而在后续的投资方面更加谨慎。

莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨接受记者采访时表示,房地产业属于资金密集型行业,开发周期长、资金投入量大,而企业一般自有资金投入较少,现金流状况受项目建设和销售进展影响大,主要依靠外部资金及销售回款滚动经营。一旦房企项目销售回款受阻,经营资金链将面临较大考验。因此,清晰的股权结构、明确的责权利益,是一个企业平稳运作的基石,同时稳定的回款能力以及充裕的现金流可抵御市场波动带来的负面影响。

她说,海外融资确实会存在成本提升的可能,但主要是由于受到美元走强的影响,佳兆业的违约事件,更多的是公司自身问题,是行业的个案,并不会波及到整个行业。

行业反思

4亿港元到期贷款何以压垮佳兆业?

每经记者 区家彦 发自广州

谁也没想到,一家年销售额超过300亿元、国内排名前20的上市房企,会在短短1个月之内濒临破产重组的危机。

2015年1月1日晚间,佳兆业集团 (01638,HK)发布公告称,由于公司原董事会主席郭英成辞职触发了一项融资协议包含的强制性提前还款条文,未能如期偿还汇丰银行4亿港元定期贷款,引发了第一场贷款违约风波。

《每日经济新闻》记者了解到,截至2014年6月30日,公司拥有111亿元现金,资产负债率为75.62%,扣除预收款后真实负债率为56.59%。拥有如此充足的现金,本来足以应付任何不测。佳兆业却仅仅因为4亿港元定期贷款到期而宣告债务违约,这不禁引发业界猜测,佳兆业的真实财务状况如何?

诱因:金融机构争相查封佳兆业资产/

在2014年12月前,无论是销售业绩还是股价走势,佳兆业堪称表现最佳的上市房企之一,但危机总在一片歌舞升平中到来。

根据佳兆业2014年12月初发布的销售数据,公司在前11月实现合约销售金额271.8亿元,完成全年目标的90%,目标完成指日可待。与此同时,多数投行均给予佳兆业“买入”评级。野村证券在2014年10月末发布的研究报告便指出,佳兆业在深圳共有13个项目,保守估计可提供逾1100亿元的可出售资源,至少在2019年前,其销售非常强劲,维持“买入”评级,目标价为4.15港元。

但自2014年12月佳兆业被曝位于深圳的多个楼盘、合计50亿元的货值被深圳市规划和国土资源委员会的相应地方分支机关锁定买卖协议备案,导致公司在深圳的所有经营活动处于休克状态后,公司随后接连曝出离岸贷款违约、优先票据未按时付息,以及被多家金融机构申请查封资产等事件,让这家本应在2014年超额完成销售目标的房企新贵,一度传出走向破产重组的境地。

另据中国证券网报道,杭州透明售房网显示,佳兆业位于杭州五常一楼盘项目全部房源显示变成限制房,共计待售房源749套。也就是说,该项目全部待售房源突然被锁死,禁止销售。

上述“锁房”事件发生不足一个月,2015年1月1日晚间,佳兆业发布公告称,由于公司原董事会主席郭英成辞职触发了一项融资协议包含的强制性提前还款条文,未能如期偿还汇丰银行4亿港元定期贷款,引发了第一场贷款违约风波。

随后,深圳龙岗区两个旧改项目的合作伙伴宣称佳兆业违反项目的合作协议、多家内地银行以及信托公司申请查封公司资产、美元优先票据出现技术性违约,总资产达到1000亿元的佳兆业仿佛在一夜之间崩盘。截至2014年12月24日停牌前,公司股价大幅下跌至1.59港元。

“从资产负债表来看,佳兆业的财务状况其实并不差,截至2014年6月30日,公司拥有111亿元的现金,资产负债率为75.62%,扣除预收款后真实负债率为56.59%,在行业处于合理水平。”某上市房企高管陈华(化名)向《每日经济新闻》记者表示,但作为资金密集型行业,房企日常经营运作需要现金的高速流动,拿地、原材料进货、工程建筑、员工薪资等大量环节需要消耗现金,但公司真正的自由现金流并不多。如果一个销售占比接近30%的地区突然被暂停经营活动,没有了现金回笼,企业资金面将遭受严峻考验。

“更致命的是,深圳项目被封锁的消息传出后,引发金融机构恐慌情绪蔓延,争相申请查封佳兆业资产。”陈华说,对于银行而言,只要房企有一个项目出现异常状况,这种忧虑情绪在银行间会快速传播,随着佳兆业在深圳的全部项目均被封锁,与这些项目有配套融资的银行一窝蜂要求还款,即便是深圳以外的项目,银行也会由于担心企业前景而催款。在这种情况下,即便强如万科也不可能同时应付如此多金融机构的还款要求,最终导致佳兆业越来越多的资产被法院查封,部分现金存款也被冻结,现有资产已经无法盘活。

在陈华看来,随着有关佳兆业的负面消息在全国蔓延,外地项目也会受到购房者对公司破产担忧的影响,销售陷入低潮,无法为公司提供新增的现金回笼。对于身处长产业链的房企而言,只要其中一个环节出问题,负面消息的发酵很可能会将企业拖到崩溃的边缘。

根据佳兆业在2015年1月12日晚间发布的最新公告,公司正与数名候选人 (含国际投行)商讨,以委聘可就公司的资本架构提供战略建议的财务顾问,并协助公司审阅及评估多种方案并制定可获得各方同意的解决方案的计划。

某央企背景的房企高管向记者表示,按照目前的现状,佳兆业能盘活重生的可能性微乎其微,也看不到生命人寿出手相救的迹象。考虑到佳兆业自身资产优良,最好的解决办法是寻找新的投资者接盘,具有较强背景的央企、国企类房企是理想目标。

反思:政商关系需要重塑/

让一个房企在某个城市的全部业务处于休克状态,这在中国房地产历史上几乎从未出现过。截至记者截稿,相关管理部门也没有对佳兆业深圳所有项目经营活动被暂停作出正面回应,这也引发业界诸多猜测,郭英成更一度被传事涉深圳落马政法委书记蒋尊玉一案。

在陈华看来,佳兆业以在深圳经营旧城改造起家,偏偏旧改是国内土地出让各种途径中透明度最低的,企业更依赖于通过线下谈判的方式达成合作,这时候良好的政商关系就成为项目成功运作的关键。佳兆业在外地的旧改项目推进远不如在深圳顺利,说明其在深圳拥有强大的政府公关能力。但随着反腐风浪掀起,旧改项目反而成了容易牵涉官员腐败的危险区域,这也给其他房企带来了反思:在新形势下,如何更恰当地处理政商关系?

“房地产作为一个与政策有密切相关性的行业,完全脱离政商关系是不可能的。”一家正参与广州某旧改项目的上市房企高管向《每日经济新闻》记者表示,其实在国内,不少城市旧改项目都是市场化运作,但在实际操作过程中,单靠市场化手段开发商很难完成拆迁,搞不好资金投下去几年都没有动静,这时候就需要政府的力量去引导和协调。因此,在保证不触及红线的前提下,如何制定完善的规则让政府部门与企业更好地各司本职,是行业需要思考的问题。

“可以预见的是,以往通过政府公关能力获取优质资源谋求利润的时代已经终结。”陈华表示,正如万达集团董事长王健林所言:“亲近政府,远离政治”。在新形势下,企业拼的是真本事,谁能通过经营能力满足地方政府的经济发展需求、为社会创造更多的福利,谁就有机会从政府手上获取更好的资源。

冲击波

民营房企境外融资面临困境

每经记者 区家彦 发自广州

佳兆业债务违约事件,不仅导致这家二线房企中的后起之秀濒临破产重组的危机,其引发的多米诺骨牌效应更有可能导致不少内地房企海外融资陷入困境。

《每日经济新闻》记者从多方了解到,由于佳兆业接连发生离岸贷款违约与优先票据未付利息,导致海外投资者避险情绪高涨,部分民营内房股优先票据遭到抛售,收益率大幅上行。多家券商预测,接下来内地房企海外融资成本将大幅上升,更多房企海外发债计划可能会搁置。

但香港粤海证券董事黄立冲表示,与不少在港上市的中小型民营房企相比,实力雄厚的大型房企与央企、国企有望进一步获得投资者追捧,融资成本不增反降,并导致房地产强者恒强的格局进一步巩固。

佳兆业离岸债券濒临违约

继此前传出未能及时偿还汇丰银行离岸贷款、以及多家金融机构向法院申请查封佳兆业资产后,根据佳兆业于1月12日晚间发布的公告,公司在2013年1月发行的一笔于2020年到期的5亿美元、10.25%票面利率的优先票据,利息需要在每半年期末支付,但公司并没有在2015年1月8日的到期日支付2300万美元的利息,这意味着该笔优先票据极有可能成为香港内房股在离岸债市出现的首次违约。

标准普尔信用分析师李俊文在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,佳兆业未按时支付于优先票据的票息已属技术性违约,但根据上述债券的规定,票息支付有30天的宽限期。目前佳兆业已委聘财务顾问制定解决方案,标准普尔会紧密关注事态进展。如上述及其他债务最终出现违约,佳兆业的信用及债券评级或将面临进一步下调。

自2014年12月“锁房”事件发生后,佳兆业发行的多笔优先票据被持有人恐慌性抛售,2015年1月初曝出汇丰银行4亿港元贷款违约后,价格更是一落千丈。截至1月14日,成交最活跃的一笔2013年4月发行、2016年到期的优先票据价格已经下跌至40.373美元,收益率高达99.746%。另外三笔分别在2017年、2018年和2020年到期的优先票据价格也分别下跌至43美元、40美元与39.99美元,买入收益率分别为56%、47.12%和38.1%。

海通证券固定收益首席分析师姜超向记者表示,根据佳兆业2014年中期业绩报告,在公司的非流动负债中,包括优先票据和可转债在内的债券总额达到153亿元,占总体借款的比例高达64.3%。若该笔利息最终出现违约,有可能触发违约条款促使债券提前清偿,更可能引起债券交叉违约加速进行,进一步加剧市场担忧情绪。

民营房企海外融资成本上升

过去数年,受到国内信贷紧缩的影响,海外发债日渐成为内地上市房企最重要的融资渠道。根据数据研究供应商Dealogic的统计,2014年1月至8月,内地房企总计在海外市场上发行了524亿美元 (折合约3217亿元人民币)的离岸债券,比2013年同期增长100%。

中投证券债券分析师杨萍表示,房企海外融资在近几年呈爆发式增长,主要是由于内地银行对于房地产企业借款收紧、国内债券融资受限制等。在内地融资环境远不能满足需求的情况下,美国与日本等国的量化宽松政策让海外市场迎来超低利率环境,渴求资金的内地房企纷纷成为境外资金的投资标的。

但《每日经济新闻》记者发现,佳兆业事件加重了海外投资者对内地房企的担忧情绪,并导致部分房企发行的离岸债券价格持续下行。以雅居乐地产于2017年到期、旭辉控股于2018年到期、富力地产于2016年到期的三笔优先票据为例,2015年1月2日~13日,三笔优先票据价格分别下跌2.18%、2.2%和4.3%,花样年控股一笔于2016年到期的优先票据同期价格跌幅更达到7.2%,导致收益率从13.85%上升至20.1%。

“虽然佳兆业的情况有点特殊,但由于内房股离岸债券违约尚无先例,债权人最终能获得多少补偿尚不得而知,这容易导致内房股债券投资者的恐慌情绪蔓延。”黄立冲向记者表示,由于大多数内资企业在境外公开发行债券时都会通过境外的控股公司,在出现违约的情况下,海外债权人的偿还次序实质上低于境内运营公司的全部债权人,即清算所得的款项会优先偿还国内的债务,包括买家的预缴款、员工工资及福利、国内银行贷款、信托借款甚至供应商垫款,如有余款才会偿还境外债务,这意味着海外债券人很有可能血本无归。

杨萍也认为,海外市场对内地房地产市场的悲观预期,本就导致房企海外发债风险溢价上升,例如碧桂园在2014年5月发行的5年期美元债券票息为7.875%,较公司在2013年9月发行的美元债券收益率上浮25个BP。随着佳兆业事件的发酵,海外投资者必然会对内房股优先票据要求更高的风险溢价,并导致内地房企海外融资成本大幅上升,因此预计有更多的房企搁置海外发债计划,从而加剧资金周转压力。

房企融资“马太效应”显现

尽管海外融资难度增加无可避免,但这并不意味着所有房企都会受到影响。黄立冲告诉《每日经济新闻》记者,佳兆业事件的爆发,让海外投资者看到除了经营风险外,许多中小型民营房企还暗藏着政商关系风险,由于这类企业的创始人对经营影响巨大,高压反腐或加剧民营房企的经营风险,最终导致投资者对于公司管治架构提出更高要求。

黄立冲预计,有两类房企有望从中受益:一类像万科这种拥有高透明度经营风格、对政商关系依赖度很低的混合所有制类房企;另一类则是拥有强大背景实力的央企国企类房企,它们的融资成本反而有可能受益于投资者风险偏好的提升而下降。

以2014年9月开始放行的银行间中期票据为例,海通证券研究发现,万科于2014年12月24日发行的三年期中期票据,票面利率为4.7%,保利地产于2014年12月25日发行的五年期中期票据,票面利率为4.8%,两者均较发行当日同期限的AAA中期票据收益率低12个BP。此外,《每日经济新闻》记者发现,包括中国海外发展、方兴地产等央企类内房股发行的优先票据在2015年1月初至今价格不跌反涨。

“在投资者避险情绪浓厚的背景下,中小型上市房企的融资环境难有改善,并将进一步拉大其与优质龙头企业的差距,最终加剧房企间的‘马太效应’,龙头房企会在这场违约风波中进一步建立竞争优势。”姜超表示。

焦点领域

旧改馅饼变陷阱?开发商或暂时知难而退

每经实习记者 林东岳 发自上海

2014年11月,国土资源部、农业部联合发文,首次明确要求为北京、上海、广州、武汉等14个大城市划定城市边界,这也意味着为大城市扩张“划界”工作开始“动真格”,今后城市新增土地供应量的增速将会减缓。与此同时,城镇化进程却并未减速,旧城改造成为推动城镇化的重要路径。

不过,日前部分旧城改造中涉及的利益输送问题被曝光。佳兆业因传闻涉及深圳市委原常委、政法委书记蒋尊玉的贪腐案而深陷舆论漩涡,据澎湃新闻报道,蒋尊玉落马的直接原因是其担任龙岗区委书记时力推的旧城改造项目。更早前,也有广州市原副市长曹鉴燎等官员因涉及旧城改造中的贪腐问题而落马。

对参与旧改的房地产企业而言,佳兆业事件无疑给它们敲响了一记警钟。如何从旧改中获取正当收益,同时回避其中涉及的“暗箱操作”,成为不少房企都要面临的重要课题。

旧改开发周期偏长

在一线城市土地供不应求和政府加快推动旧城改造的背景下,旧城改造成为部分房企的战略性选择。尽管旧改项目前期投入资金大,投资回报期限较长,但由于旧城改造地段升值、政策优惠等因素,旧城改造项目毛利率依然高于通过招拍挂流程获得的土地开发。

克而瑞上海机构研究总监薛建雄在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,旧改接近于免费划拨土地,企业最大的支出在于动迁成本。由于通过招拍挂拿地的竞争比较激烈,溢价率较高,因此旧改仍然是当前各种开发方式中利润最高的。

但是,旧改项目的建设过程却并不轻松,开发难度和风险甚至远远超过普通的招拍挂项目。一位房地产企业高管向 《每日经济新闻》记者表示,旧改的操作过程极其复杂,征地、拆迁、安置、补偿每一个环节难度都很大,很多情况下需要在地方政府的支持下才能顺利开展,这也为部分官员权力寻租提供了可能性。随着反腐力度的加大,越来越多的政商之间的利益输送被曝光,这也使得不少企业担心今后旧改项目操作难度加大,可能会因为“水太深”而知难而退。

而在土地出让趋于集约化的情况下,一些旧改项目的用地价格也在逐渐攀升。上述房企高管表示,目前旧改项目的开发周期一般高达5~8年,开发周期偏长,前期投入资金回笼时间较长,在房地产行情低迷的情况下,房企参与旧改会越来越谨慎,毕竟不确定性和风险较大。

事实上,万科、新城等不少品牌房企几乎不会参与旧改项目,热衷旧改的房企多为一些本地中小房地产开发商,这些企业无法在正规土地交易市场上和大型房企竞争,只能凭借良好的政商关系来获取土地,但是持续推进的反腐风暴正在改变房地产行业的潜规则,中小房企洗牌有望加速。

旧改流程面临变革/

随着城市化进程的快速推进,匮乏的土地资源制约了后续发展。到2020年,上海新增建设用地数量为0,而深圳目前已经没有新增建设用地了,因此未来一线城市的房地产市场将会越来越多依靠旧城改造项目。

事实上,旧城改造作为改善民生的重要内容,地方政府对此高度重视,通常会给予融资支持和配套金融服务。一般情况下,地方政府会通过适当延长部分经济适用房建设贷款期限,和下浮经济适用房建设贷款利率来吸引企业参与旧改,因此企业可以控制部分成本。

在佳兆业事件后,某些官员利用旧改进行权力寻租的情况将会有所收敛。上海杜跃平律师事务所主任杜跃平表示,旧改本身是有严格法律规范的,但是因为某些流程不透明,政商之间本应有的健康沟通进入了灰色地带。如果未来地方政府减少行政干预,贪腐行为受到严格制约,平等对待每一个市场主体,那么企业就可以从容参与旧城改造。

上述房企高管认为,未来有能力参加旧改的房企有两类。第一类仍然是本地中小房企,这些企业熟悉本地市场,和地方政府和本地金融机构的沟通也更为便捷;第二类则是在区域深耕多年、已经累积丰富经验的外来规模房企,实力雄厚,对本地市场也有一定的了解。

为了避免贪腐现象的出现,未来政府可能会对旧改流程进行调整。上述房企高管表示,如果未来地方政府先解决动迁等前期问题,然后出让净地让房企进行开发,将是一种比较理想的模式。据悉,香港目前正是采用这种旧改模式,政府主导拆迁,按周边楼价来赔偿拆迁户,而不是将企业和居民捆绑在一起。此外,地方政府也可以将成片的旧改项目进行拆分,切割成多个小地块,交由不同的房企进行开发,以此割断官员和单独某一家房企之间的利益输送链条。

随着反腐力度继续加大,旧改中越来越多的“猫腻”会暴露在阳光下,随着灰色地带被清除,未来旧改领域依然存在很多机会。

信贷风险

佳兆业遭遇“黑天鹅”金融机构事前风控难度大

每经实习记者 林东岳 发自上海

根据亿翰智库发布的2014年房企销售业绩显示,佳兆业凭借282亿元的销售额位列第19位,出色的销售业绩和良好的财务状况,使得佳兆业的融资需求很容易得到满足,甚至有些金融机构争先恐后与类似的品牌房企进行合作。

然而,佳兆业曝出债务违约风波之后,据悉,继中信银行等19家金融机构向法院申请对佳兆业的资产进行诉前财产保全后,广东华兴银行深圳分行等5家金融机构加入追债行列,至今已有24家金融机构受困于佳兆业事件,而佳兆业的6亿多元银行存款已经被冻结。

从资产优良的品牌房企,到部分涉事资产被查封,佳兆业的突发事件也给不少金融机构带来了不利影响。兴业信托一名内部人士告诉《每日经济新闻》记者,房企如果和政府官员之间存在利益输送,金融机构很难事先对此进行风控,一旦事发,就会造成极为不利的影响。

五牛基金投资副总裁吕伟宾也表示,面对房企的融资需求,金融机构考虑更多的是企业的资金流、回款能力等财务状况和项目本身的资质,政商之间的利益往来在暗处,金融机构很难把握并加以防范,因此部分信托项目不太愿意参与旧改项目的融资。

随着更多房企涉贪腐案的曝光,部分房企也面临着巨大的信誉危机。惠誉评级企业评级部董事王颖表示,评级机构会根据房企的公司治理情况给出评级建议,主要包括管理架构、经营业绩、财务指标、项目分布、库存量等因素,涉及贪腐等但没有确凿证据的,暂时不会纳入评级系统。不过,如果企业的确存在这方面的不良历史记录,且无法出具改善内控的证据,评级结果是会受到影响的。

公开资料显示,2014年前三季度,国信香港、瑞士信贷等机构对佳兆业均给出了“增持”的评级建议,进入12月之后,海通国际、野村证券等则给出了“减持”的评级建议。这也意味着,如果房企因涉贪腐等遭遇突发事件,某种程度上其评级结果也会受到偏负面的影响。

佳兆业事件也给不少金融机构敲响了警钟,今后,金融机构对项目的挑选将会越来越严格。吕伟宾坦言,今后房地产信托基金将会更多选择良性的、市场化程度高的项目,只能通过此举来规避风险。记者了解到,针对已经开展的项目,不少金融机构也在进行排查。上述兴业信托内部人士向记者表示,他们的确在对房企的偿债风险进行排查,尽可能对风险进行防范。

佳兆业的“黑天鹅”事件,正在对整个行业产生不可估量的影响。随着反腐继续推进,未来评级机构会更多地将房企涉及贪腐的历史记录纳入评级,金融机构面对房企的融资需求时,也会更加谨慎,因贪腐引发的产品安全问题将成为重要的考量因素。对房地产企业自身而言,今后参与旧改等政商联系密切的开发项目时,对边界的把握也会更加审慎。

行业预测

2015年房地产行业“天气预报”

每经记者 杨羚强 发自上海

“去年上半年能够争取到给佳兆业这样的公司发信托产品已经很不容易了,谁会预料到会发生这样的事。”一家知名信托公司的信托经理向《每日经济新闻》记者感叹道。

佳兆业违约事件,让此前很少被注意到的房地产行业腐败风险,第一次被高度重视,引起行业内外的警觉——佳兆业之后,会否还有其他地产公司因卷入腐败案件而被禁售,或者被司法部门勒令冻结银行账户,导致资金链断链?

多数行业人士相信,佳兆业的现象仅属于个案,而且随着房地产行业的腐败问题逐步暴露,类似现象会越来越少。新城控股高级副总裁欧阳捷认为,房地产行业未来将更趋规范,对行业的行政监管也更趋透明。

佳兆业事件仅是特例?

尽管佳兆业事件让境内外投资者对房地产行业有所担心,但是在卫明不动产智库负责人蔡为民眼中,“佳兆业应该是一个特例”。在他看来,虽然过去开发商为了获取更廉价的土地,会涉及一些官员的贪腐行为,但大部分涉及并不深,因此产生的后果也不会特别严重。多数情况下,只要能向纪检部门说清楚问题,一般也只是企业负责人需要承担相关刑事责任,对公司的经营不会有太大影响。

第一太平戴维斯中国市场研究部负责人简可说,反腐对房地产行业的影响目前已经充分显现,所以未来反倒影响不大了。

在房地产行业,佳兆业的案例确实有一些特殊性。

一位不愿具名的地产商高管表示,佳兆业事件其实更多是与旧改工程有关。而在这个领域,目前大多数房地产公司的兴趣都不大。原因是旧改一方面会令企业沉淀巨额资金,短期内难以获得较好的收益;另一方面则是因为参与旧改需要一定的政商背景,而这会令政商关系趋于复杂。所以,相当一部分上市地产企业并不愿意涉足这一领域。 在他看来,佳兆业事件后,房地产企业涉足旧改的现象会进一步减少,尤其是如果国家未来允许各地的城投公司发行城投债,用以作为旧改的资金,那么房地产公司参与城市旧改的情况将进一步减少。对各地政府来说,净地出让项目,不仅符合国土资源部对于土地出让的规定,更有利于土地以更高价格出让。

行业整体环境向好/

由于此前有消息称,央企背景的一家企业愿意收购佳兆业,因此,本次事件之后,业界有观点认为,会再出现“国进民退”的趋势,即国有资本在推行混合所有制的大背景下,大规模进入那些市场化程度高的民营企业,演绎新版本的“国进民退”。

亿翰智库房地产上市公司研究中心副主任张化东就持类似观点。他认为,随着一批民营房地产企业涉嫌腐败事发,未来政府官员在和民营企业接触时会格外谨慎,尤其是涉及旧改等领域时更会如此。

在这样的背景下,国企可能会获得更多的旧改或者购地机会,而民营资本则需要转向更为激烈的公开市场参与土地拍卖。在综合成本日趋上升的大背景下,部分民营房地产企业也许会和绿城一样,转投国企的怀抱,进而获得比较多的经营优势,以提升公司的收益。

也有业内人士并不认同上述看法。因为,腐败并不仅仅出现在民营企业,在国有企业也有可能涉及,因此,并不存在政府官员可能会更倾向于和国有资本接触的说法。

不过,经过持续的反腐,也许会对房地产行业的整体管理环境产生良性促进作用。欧阳捷表示,原来的管理界面并不是特别清晰,哪些在政府管理职责范围内,哪些不在其管理范围内,没有一个明确的定义,这给了一部分腐败分子权力寻租的机会。但是随着反腐力度的深入,以往行政权力的灰色地带将慢慢变得透明,政府对房地产行业的管理也会变得更为透明、规范,从长远来看,有利于促进行业发展,为房地产市场创造一个公平、公开、透明的市场竞争环境,所以对行业的未来反而是件好事。


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