近日，记者在采访中发现，一些城市在新型城镇化建设中热衷于造“新城”，动辄规划数十平方公里的新区、新城。不可否认，城镇化进程使更多人享受到城市生活的便利。然而，由于缺乏合理规划，不少“新城”成为“空城”。房地产泡沫蔓延的风险、土地资源浪费的阴影、过分依赖土地财政的隐忧，也渐渐浮现。

 
    盲目造城之风 须尽快遏制

    在大力推动新型城镇化建设的今天，不少地方在建造新城时，都有意无意地以推进新型城镇化建设为契机，将城镇化简单理解成圈地、盖楼、“造城”。然而，这种卖地建房的开发模式，加上规划缺失、供过于求、配套不足，除了催生房地产泡沫，加重地方对土地财政的依赖，还消耗着有限的土地资源，这不但不是城镇化的本意，而且带来巨大的风险和隐患，城镇化绝不是盲目“造城”，贪大求快、盲目“造城”之风必须及时加以遏制。

    国务院发展研究中心金融研究所研究员吴庆将就此评论。

    在一些三四线城市或县城，耗费巨资建成的新城之所以会成为空城，就是因为毫无规划。建成之后的新城，既没有足够的人口聚集效应，也没有交通枢纽或者产业支撑，只是为建而建。之所以会出现这些为建而建的空城，根源是不是还是地方官员的政绩观？

    吴庆认为根本问题在于体制，存在着这么几个问题：第一，地方政府它们追求这种GDP，追求GDP的增长率，造城能够很快速地创作出GDP；第二，地方政府追求财政收入，正常的财政收入增长速度缓慢，通过土地财政，通过土地出让金获取额外的财政收入，又是一个重要的路径。所以一方面是征地，另一方面是盖房。其中土地增值的这部分的收入政府拿走了，农民失去了土地没有得到足够的补偿，农民承担了损失。另外，房子盖出来以后卖不卖得出去，政府也不承担这个风险，甚至开发商都没有承担足够的风险，而是把这个风险转嫁给了商业银行，所以一方面是农民承担了损失，另一方面是商业银行承担了风险，政府和开发商在当中短期来看，它们都是受益者。

    空置率高，业主纷纷抛弃新城

    在东部一省份的某县，记者了解到，新城5平方公里的建成区内，居住人口仅三四万；建成5年的住宅区，入住率不到三成；建成8年的商业街上，店铺大门紧闭。一位干部告诉记者，去年该县成立了新城繁荣办公室，“就为了解决人气问题”。

    空置率高的同时，还有很多业主准备抛弃新城。

    在某海滨小镇，地产中介小徐告诉记者，小镇海景地产过度开发，房价上涨十分缓慢。这两年，不少炒房客大量甩房；而一些购置住宅用于养老、度假的业主，也因配套设施不齐全选择抛房。

    类似情况，也发生在北方一个号称“中国第一生态城”的新区。“我多少钱买的多少钱卖给你，只要不赔钱就行。”几年前在生态城买了房子的曹女士说：“买这房子后悔死了，附近什么配套设施也没有，想卖也卖不掉。”

    这座生态城总体规划80平方公里，拟打造成世界一流的生态宜居城市。然而，8月28日，记者在这里看到，一片尚未建成的别墅区早已停工，铁栅栏锈迹斑斑，建材凌乱地堆放在地，规划中2010年建成学校、医院的目标毫无眉目。

 
    耗资巨大，新城建设严重依赖土地财政

    新城建设往往耗资巨大，那么，巨额资金从哪里来呢？

    记者了解到，新城建设中，卖地建城成为一种常见的开发模式。卖地获得土地出让金；银行贷款，抵押靠土地；融资、还债也靠土地，一切都来自土地。

    以某县为例，新城于2005年启动建设，规划面积14平方公里，除此之外，还有一个2.97平方公里的片区是通过围填海建造的，计划投入16亿元。该项目2011年报批，2012年开工建设，至今都是政府在投资。

    该县一位干部告诉记者，当地为新城筹措建设资金，主要通过由一家国资公司融资，建设基础设施，然后出售土地递次开发的方式。

    “比如说，我们老城区政府大楼的土地值100万一亩，而新城只有40万每亩，那么通过置换就可以解决盖楼资金不足的问题。”那块围填海的片区，“整个人工岛占地4500亩，如果能有3000亩土地出售，按100万元一亩的价格计算，将来光土地收益就可达30亿元，资金应该不成问题。”对于未来的收益，当地干部很有信心。

    为了建设新城，不少地方不惜承担债务。专家分析说，地方利益和以GDP为导向的发展思路是“造城”的重要动机：借新城建设推动土地升值，地方政府获得高额土地出让金；大规模的基础设施建设带动投资，拉动GDP增长，也是漂亮的政绩。

    “你当市长，建了项目大家都看得到，花了多少钱或者欠了多少钱，一般没人追究。”一位专家直言：“前任市长建项目，配套设施还没建人就调走了，继任市长不愿管，只管上新项目。新城越建越大，配套却不完善，就更发展不起来。”中国改革基金会国民经济研究所常务副所长、资深研究员王梅说。

 
    透支发展潜力，房地产泡沫蔓延浮现

    “造城”，在一些地方如火如荼地进行，但“造城”并没有给很多地方带来预期的繁荣。

    有地方干部告诉记者，“造城”资金严重依赖土地财政，但新城建成数年，工商业发展不起来，居民区入住率又低，资金无法回流，地方压力极大。

    “这很让人担忧”，王梅说，城市大小应取决于有没有规模效应。现在很多地方建的新城，既没有足够的人口聚集效应，也没有交通枢纽或者产业支撑，“在没有合理动态需求的前提下，为了建设而建设，很多是面子工程，造成投资无效、资源浪费，透支了经济发展的潜力，地方政府债务高企。”

    审计署日前公布的审计结果显示，随着土地出让收入增幅下降，地方偿债压力也在加大。2012年底，4个省本级、17个省会城市以土地出让收入为偿债来源的债务需偿还本息2315亿元，为当年可支配土地出让收入的1.25倍。

    房地产泡沫蔓延的隐忧也已浮现。记者在调查中发现，一些三、四线城市建设虽然投资巨大，但产业空心，市场需求不足，只能留下大量烂尾项目。

    “部分三线城市和四线城市、县城再按这样的模式发展房地产，恐怕在扩张到一定程度时会导致崩盘。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁说。

 
    回归以人为本，城镇化建设杜绝盲目“造城”

    记者注意到，不少地方在建造新城时，都有意无意地以推进新型城镇化建设为契机，将城镇化简单理解成圈地、盖楼、“造城”。采访中，多位专家指出，这种做法绝不是城镇化的本意。

    不久前召开的中央政治局会议提出，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化。中央也多次强调，城镇化要放在与工业化、信息化、农业现代化同步推进的发展视野中来谋划。

    “城镇化的问题核心是改革，而不是投资。”李铁说，要在城镇化的过程中注重从数量型增长向质量型增长的转变，从粗放扩张型发展向资源集约型发展转变，要强调以人为本的发展观。

    “与其造新城，不如把现有的城市变得更好。”王梅认为，很多地方应该考虑的是提高现有城市的质量和承载能力，增加其规模效应，而不是去摊大饼。

    至于新城建设，同样要回到以人为本的道路上来，与产业规划相结合，综合考虑现实需求和未来发展。

    城镇化不是盲目“造城”。记者采访过程中，多位专家提醒，“贪大求快、盲目‘造城’之风有可能造成巨大的浪费和风险，需要及时加以遏制。”

（据《人民日报》）