毫无疑问，中国房地产市场正在经历一轮挤出泡沫的过程。随着“拐点”与“观望”代替了“地王”和“抢购”，行业的寒冬也近在眼前。市场如此，股民投资之路又该如何走呢？山西证券的资深分析师平海庆，通过分析A股106家房地产公司的经营情况，为投资者支招。
    上市房企集体“喊冷”
    今年的房地产行业，没有小阳春，没有金九银十，销售持续低迷。楼市调控不松绑、上市房企以价求市、地产公司收入和资产规模同比增速均减缓。“房地产市场今年走得很艰难。”平海庆说。
    前三季度，受销售投入增加、通货膨胀、融资成本上升因素影响，地产公司销售费用、管理费用、财务费用均同比上升，导致行业盈利能力下降。除毛利率略升外，行业收益率水平、净利率、资产回报率均有所下降。数据显示，2011年前三季度，106家上市公司平均毛利率为40.15%，较2010年上升2.31个百分点；净利率为15.40%，较2010年下降0.9个百分点；总资产回报率、投入资本回报率、净资产回报率都出现了不同程度的下降。
    从现金流看，106家房地产上市公司三季度末筹资活动现金流同比下降45.96%，表明在紧缩货币政策下，行业筹资能力显著下降。加上商品房销售极度低迷，导致106家公司期末现金流净额同比下降3.27，为近3年来最差。
      同时，受销售回款减少、银行信贷收紧的影响，行业负债水平继续上升，106家上市公司净负债率为67.97%，为近5年来最高水平，而资产负债率、有息负债率也高达72.41%、112.79%，行业偿债风险继续加大。
    不过，平海庆也告诉记者，106家上市公司三季度末拥有现金2071亿元，而短期有息负债为997亿元，所以行业短期偿债风险不大。
    大中型公司“粮草”较足
    整个行业不景气，经历“寒冬”在所难免。但相比之下，大中型公司由于背景深厚、现金充裕、融资能力强、未来业绩锁定性强，所以过冬“粮草”要稍足一些。
    通过对比106家上市公司总资产和净资产变化表，平海庆表示，在房地产行业受到调控的2008年、2010年、2011年中，上市公司资产规模增速比未调控时下降约10个百分点，且大中型公司资产规模增长速度明显高于小型公司。
    营业收入方面，106家上市公司营业收入2083亿元，同比增长13.21%。30家大中型公司实现营业收入为1467亿元，占行业收入的70.46%，为2006年以来最高。净利润方面，106家上市公司实现净利润321亿元，扣除非经常性损益后为283亿元，同比增长9.92%。30家大中型公司净利润为213亿元，占比为75.40%，较2010年略有上升。“从收入与扣非后净利润增速看，大中型公司均快于小型公司。”平海庆肯定地说。
    通过对预售款的分析，也进一步印证了大中型公司的情况好于小型公司。房地产分析，三季度末，106家上市公司预售款达到4278亿元，同比增长43.68%。大中型公司预售款达到3520亿元，同比增长49.9%。大中型公司预售款增长明显快于小型公司。而从业绩锁定性看，106家公司前三季度预售款占2010年营业收入比重为123.65%，大中型公司为148.91%，小型公司为69%，说明大中型公司2011年业绩锁定性较强。
     这个冬天特别冷
    谈到房地产行业的未来，平海庆并不乐观。他认为，销售下滑会使行业增长继续减速，银根紧缩将使行业负债水平继续上升，个别公司还可能因债务存在破产风险。“房地产行业的这个冬天特别冷”平海庆形象地道出房地产行业目前所处的境地。
     一方面，10月份全国新增人民币贷款5868亿元，与2010年10月的5877亿元基本持平，环比增加1168亿，货币政策确实有所放松。但相对前几个月新增的贷款，主要投向了铁路、中小企业、保障房等定向宽松领域，商品房开发领域新增贷款仍处于收紧状态。因此，对商品房开发的货币政策还没有转向。
    另一方面，房价目前正处于拐点向下阶段，行业限购政策如果放松，将使房价重回上涨轨道。但房地产调控是国家坚定的政策，对行业发展颇为敏感的平海庆认为，当前房地产宏观调控不会松动，行业政策短期内也不会发生转向。
     继续降价促销、以价换量、现金为王仍是房地产公司近期主要的销售策略，因此平海庆维持房地产行业“中性”评级。但他看好行业龙头公司的表现，继续推荐万科A、保利地产、金融街等大型房地产公司。 本报记者 王晓华 实习生 周昱丽