山西省政协委员、特许测计师、中国房地產估价师 张宏业

於1月底，山西省召开省十二届人大四次及省政协十一届三次会议，委员们听取省长报告去年政府工作情况，并对今年作了重点性前瞻。去年，山西省是政治整顿和经济下滑的年份，几项主要经济指标不达到预期：全省生產总值只增长4.9%，固定资產投资只增长11.5%，社会消费零售总额只上涨11.3%及城镇居民和农民人均可支配收入分别只长8.1%和10.8%。可喜的是消费价格及城镇登记失业率受控在合理区间，分别只有1.7%和3.4%增长率，经济环境没有再恶化。

纵然经济增长减慢了，但是太原城建速度并未见到降低。还记得去年两会期间，省委特意安排政协委员参观太原市东西南北四条中环快速公路兴建，今年从机场驱车往酒店正使用其中一段路，发现全线大体上已交付通车，路平如镜，质量不俗，车辆高速行走首次确认太原已发展成為中型现代化城市。笔者沿路发现不少新型高层商品住宅及商业大厦正在施工中，势将太原市内中心区和近郊区楼价进一步拉近，紓缓中心区土地需求的压力。

在两会中，省委书记王儒林强调要使太原市成為引领全省各项事业发展的首善城。全面推进「六大发展」，太原将会加强区域规划，產业和项目布局、科技创造等方面的工作，围绕几项新兴產业，抓好服务业如总部经济、现代物流、文化旅游、商贸金融、电子商务、健康养老，通过完善政策和强化引导，打造太原為全省首善城市。

打造首善宜居省会城市

太原正稳步朝向宜居幸福的省会城市。省委去年调入善於城市改造的前大同市长，现任太原市长刚到任已「马不停蹄」开展城市大规模改造，包括建造环市高速公路，中心区修建立交桥，力解决空气污染问题及推进大量市政基础建设。

今年政府工作报告中，省长宣布会投资393亿元（人民币，下同）加快推进15个国家铁路项目，4个地方铁路项目，太原-晋中轻轨及24个运煤装车点。省委近日正式批覆设立晋中市108廊带区域一体化发展示范区，以108国道晋中段184公里為轴线，涵盖榆次区、太谷、祁县、平遥、灵石县和介休市，区域国土面积6,422平方公里。当这些开发及基建工程完成后，太原-晋中同城化客观因素已齐备，大太原都市区是指日可待。

回顾过去五年太原楼市情形，不难发现首四年新建商品住房均价及成交面积都经歷起跌周期，而去年太原楼市因限购令於八月四日全面取消及「金九银十」后银根鬆绑后，最后三个月出现明显反弹情形。新建商品住房均价由2010年的7,278元/平方米，逐步下跌到2011年及2012年的6 ,057元/平方米及5,988元/平方米，到2013年才回復上升轨道至6,747元/平方米。2014年太原楼市是「先跌后升」，至2014年11月中国指数研究院发布的太原新建住宅价格指数為6,963元/平方米，环比上涨0.19%。

刚需及改善型房销情佳

2014年太原楼市特点是量跌价滞、品牌集中度高、库存量大、竞争加剧的情况。受到反腐和年初限购打击，当地超大户(一般在300平方米以上)普遍滞销，开发商尤其大型全国性的纷纷改户型迎合改善型及刚需型购房群，并且「以量取价」方法进行促销活动，使到最后三个月刚需和改善型房销情理想。

2014年是太原楼市的「寒冬」，那麼今年可能是「暖冬」。「去库存、產品细、跨界转型」是今年的主题，成交均价及数量可望平稳。2015年可供土地不多，未来一年仍以消化库存為主。土地供应增长会视乎「城中村」和棚户区的改造速度，预料政府会力加大力度，那麼进入市场的土地总量会变大，加剧库存高的压力。

从歷年成交价格来看，太原商业地產价格自2006年至今是呈现一路上涨势头。不过太原市商业发展较為缓慢，商业用房成交一直低迷，这有待太原市第三產业持续发展才可拉动商业地產的刚性需求。反过来，2014年的办公用房是热点，均价基本在15,000元/平米左右，而且年内成交量倍升了。

成本上升促使房价难降

展望今年，刚需及改善型商品住宅及办公用房仍然是投资热点，是价量双稳定的局面。如山西省房地產协会会长所言，山西省房价比西部地区还低，於中部地区处於中下游水平，主要城市的房价是长期平稳，成本上升促使房价难下降。

在两会期间，省委安排参观太原规划展示厅，总规划师解析了未来太原市眾新区域的发展情况，对「城中村」和「晋阳湖商贸区」项目的形象最深。两者都是周期长但回报丰厚，等待中大型投资商进驻开发。各位有识之士，对太原未来房地產发展看好的话，本人免费陪同、介绍、考察、分析及评估，好让太原城建活动再上一层楼。■题為编者所拟。本版文章，為作者之个人意见，不代表本报立场。

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